Les loyers… reflet d’une politique sociale …

Les OPH (Office Public de l’Habitat) créés par ordonnance du 1er février 2007, sont des établissements publics locaux à caractère industriel et commercial. Ils sont rattachés à des collectivités territoriales (commune et département) ou à leur regroupement (communauté d’agglo…). C’est le cas de l’OPH montluçonnais qui a pris la suite de l’OPHLM dont le fonctionnement était différent, totalement public avec l’objectif essentiel de pratiquer des loyers modérés. Ce n’est pas un hasard si dans le sigle OPH, a disparu le LM, c’est-à-dire Loyers Modérés !

Après plus de six décennies de loyaux services, le statut des offices s’est trouvé modifié très largement avec une possibilité explicite de se tourner vers des financements de type privés, une évolution des statuts des personnels sortis du cadre public, les responsabilités du directeur, devenu directeur général reçoit des pouvoirs renforcés, il exerce la direction exécutive de l’Office, après délibération du conseil d’administration et devient la personnalité morale de l’organisme. C’est lui qui fait fonction de recruteur et a autorité sur les services…

Les OPH ont adopté un sigle des plus aléatoire et provoquant : « Avec vous, solidaire et pour longtemps ! »

A Montluçon, la situation de l’OPH est dans une passe de difficultés majeures. Ça va mal et ça dure depuis de longs mois. Les déficits annoncés ces dernières années représentent un trou de trésorerie insurmontable en l’état. La direction se borne à évoquer l’état de la vacance qui dure et les nécessaires démolitions de bâtiments à remplacer autant que faire se peut par du pavillonnaire pas très souvent de qualité hélas.

Pourtant, l’OPH n’a pas ménagé ces derniers temps les achats de logements anciens dans le secteur privé en mal de location (quelque 20% de logement vide dans ce secteur aussi) et a été amené à investir pour leur remise aux normes et cela au détriment du parc public. Il n’a pas ralenti sa politique de destruction massive et même en annonce de nouvelles (La Verrerie, P. Leroux et Fontbouillant encore pour un bâtiment totalement réhabilité dans les années 85/90).

A la suite de l’ANRU réalisé dans le cadre du PRU première formule (programme de rénovation urbaine) une nouvelle phase s’annonce donc qui fait actuellement l’objet de négociations. Le nouveau programme devrait bénéficier une nouvelle fois de l’argent public attribué sur dossier par l’agence de renouvellement urbain, c’est-à-dire l’argent de la collecte du 1 % entreprise originellement réservé à l’aide aux salariés (C.I.L ou accessions à la propriété). C’est là que se situe une partie des 165 millions d’euros utilisés par la ville et l’agglo comme le rappelle à l’envi le maire de la ville centre.

Mais au-delà de ces apports financiers, ponctuels et ciblés, la réalité est plus forte que tout, l’OPH s’enferre dans les difficultés ! On peut alors parler d’imprévoyance dans la gestion, de mauvais choix dans les investissements. On peut aussi évoquer des raisons plus larges encore. Par exemple, évoquer des maux à caractère structurel, voire systémique. Structurel depuis les années Giscard-Barre qui ont globalement transformé une pratique d’ «aide à la pierre » par une pratique d’ « aide à la personne » conduisant la politique logement nationale à devenir plus coûteuse dans la construction soumise aux lois du monde financier dominant ce secteur industriel, alors que les revalorisations sociales sont devenues les laissées pour compte des politiques libérales.

Mais systémique aussi en regard des évolutions des OPH se tournant davantage vers une gestion à caractère privée ! Enfin, structurel encore en fonction même des évolutions démographiques négatives dans les bassins économiques sacrifiés dès la mise en route de l’Europe sur l’autel des profits immédiats. Les décennies 60/70 sont celles de tristes mémoires en matière économique sur notre bassin avec les incidences démographiques pas moins tristes ? Seulement 36000 habitants pour Montluçon aujourd’hui (58000 dans les années 60 et 42000 dans les années 80).

Dans un tel contexte, le retour de l’état d’esprit nuisible du « hors de la hausse des loyers, point de salut ! » ne pouvait pas représenter une solution. Cela appauvrirait encore plus les plus fragiles des locataires, sans convaincre la venue des autres et en définitive ne pourrait que repousser les échéances que l’on mesure aujourd’hui. Quant à la sortie de crise ?

Le recours à l’aide conditionnée de la caisse de garantie du logement locatif social, la CGLLS afin d’obtenir la signature d’un accord de consolidation des comptes de l’organisme a été la seule démarche envisagée, c’est un aveu d’échec patent. Cette aide sera possible et accordée avec au moins deux objectifs à assurer dans la gestion en cours :

• Engager un programme d’économie de gestion et des évolutions de recettes favorisant le retour à l’autofinancement annuel d’au moins 5 %. -

• Avancer encore dans la démolition de logements pour tenter de réduire la vacance.

Il est clair que dans ces injonctions ciblées, il s’agit d’avancer dans la voie des économies d’entretien du parc existant et d’affirmer l’impérieuse nécessité de pratiquer des hausses lourdes de loyers et des charges qui suivront. Et tout cela conditionnera alors la teneur des aides pour l’instauration d’un plan dit « de redressement » évalué à 7 millions d’euros. Un plan englobant, la teneur des discussion-négociation en témoigne, les apports ponctuels des collectivités locales, entre autre ceux de la communauté d’agglomération et du département y serait intégrés. Dans cette construction le rôle de la Caisse des Dépôts et Consignations nécessiterait des éclaircissements.

On sait que déjà l’Office a revu certains problèmes d’effectifs et réduit ceux-ci des 129 salariés à 119. Et on comprend aussi pourquoi les demandes de travaux d’entretien des logements demandés par les amicales de quartiers ont du mal à aboutir… Heureusement, ces derniers n’entendent pas laisser ces choses aller à vau-l’eau … les administrateurs dits d’opposition dans le CA de l’OPH ont également réagi et réussi à faire repousser les échéances annoncées pour la hausse des loyers.

Une hausse basée sur sept ans, d’août 2016 à courant 2022. Du jamais vu en la matière ! Le total des hausses s’élèverait à 20 % de plus que le niveau actuel selon les éléments de planification fournis. Le calcul pour un loyer de 320 Euros (à titre d’exemple), représenterait une hausse partant d’Août 2016 à Janvier 2022 de 55 euros (sans les charges) soit pour ce type de locataire sans A.P.L une évolution de son coût de loyer assez inacceptable pour une retraite de 1170 par mois. Il apparait alors et monsieur le préfet de l’Allier en a été informé, que la légalité des textes de loi et des décrets à propos des hausses, ne soit pas respectés, que le plan annoncé ne soit pas viable parce que non conforme non plus statutairement ?

La vraie question à débattre est celle du rapport existant entre niveau de loyer et niveau de revenu des locataires, dans un secteur où tout prouve qu’en regard des analyses de L’INSEE, notre bassin économique est celui parmi les plus touché du département et même de la nouvelle région Auvergne – Rhône Alpes. Avec la politique des bas niveaux de salaires actuels, celle des restrictions des aides sociales, la solution des hausses de loyers ne peut être que catastrophique. .« Dire qu’en augmentant les loyers on va réduire la vacance des logements, c’est la même chose que de dire que faciliter les licenciements, c’est créer de l’emploi ! » affirme à raison un administrateur représentant les syndicats au CA. Et c’est fort de sa connaissance de la réalité du monde du travail et des attentes populaires qu’il peut soulever les incohérences d’un tel plan.

Des pistes, il y en a d’autres au-delà des transformations de notre économie et des impasses que nous imposent les politiques publiques nationales, ce sont celles de la pression à exercer auprès des décideurs et des financeurs du logement social.

1°) En se tournant vers l’état afin d’obtenir un soutien concret du ministère du logement pour que soient appliquées les normes nationales décidées par les lois et les décrets. Et il faut poser à ce niveau la question des renégociations des prêts existant auprès de la C.D.C .

2°) Demander avec force des allègements de taxes locales et départementales, à commencer par l’exonération de la TFPB comme cela fut fait en un autre temps !

3°) Reprendre en main la lutte pour diminuer la vacance et les impayés et, arrêter pour cela de faire appel à des sociétés extérieures, ne connaissant pas le terrain.

4°) Revendiquer la prise en compte par la ville des entretiens des espaces verts de l’office, au même titre que l’entretien des autres espaces publics et parcs municipaux.

5°) Agir sans relâche à tous les niveaux pour obtenir la revalorisation des APL qui se doivent d’être adaptées aux évolutions du coût de la vie…

A Montluçon, le secteur du logement social a un devenir à condition de ne pas le considérer comme subalterne. Avec la défense de l’emploi, la défense des droits et acquis sociaux, ce sont là des priorités de justice à faire valoir.

Paul Crespin, Montluçon, le 22/05/2016